Skip to article

Cum trecem un teren din extravilan in intravilan?

Cum trecem un teren din extravilan in intravilan?
Vreti sa construiti o casa sau un ansamblu rezidential, un depozit sau o fabrica si nu aveti terenul necesar? Pentru a va scadea substantial costurile, puteti cumpara un teren aflat in extravilan, iar apoi sa-l treceti in intravilan, realizand astfel o diminuare importanta a cheltuielilor aferente cumpararii terenului.

In cele ce urmeaza vom incerca sa prezentam pe scurt conditiile impuse de lege pentru trecerea unui teren din extravilanul agricol in intravilanul construibil.


Trecerea in intravilan - conditie pentru ridicarea constructiei


Conform art. 91 al. 1 din Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar, ridicarea constructiilor se poate realiza numai in intravilanul localitatilor. Cu titlu exceptional, retinem ca se pot efectua constructii si in extravilan (este vorba despre acele constructii care pot genera efecte poluante factorilor de mediu sau care, prin natura lor, depasesc limita intravilanului: cai ferate, retele electrice, conducte de transport gaze sau titei etc.). Exista insa si destule cazuri in care, in baza unei asemenea incadrari usor fortate, s-au eliberat autorizatii pentru constructii industriale in extravilan (fapt ce nu-i scuteste insa pe beneficiarii acestor constructii de anumite riscuri pe viitor).

Insa, trebuie sa cunoasteti faptul ca in intravilanul unei localitati se regasesc atat terenuri scoase din circuitul agricol (care alcatuiesc intravilanul construibil), cat si terenuri aflate in circuitul agricol (intravilan agricol).
Regula generala este ca, pentru a putea ridica o constructie, trebuie sa detinem un teren intravilan, scos din circuitul agricol.

Asadar, daca achizitionati un teren extravilan, aflat in circuitul agricol, in vederea edificarii unei constructii, trebuie mai intai sa-l treceti in intravilanul localitatii, iar apoi sa-l scoateti din circuitul agricol. Evident, nu orice teren extravilan scos din circuitul agricol poate oferi conditii propice construirii unei case (cum ar fi, de exemplu, un teren aflat in mijlocul unui camp cultivat agricol). Ne referim aici numai la terenurile aflate la marginea intravilanului, care nu sunt la o distanta prea mare de utilitati.


Trecerea in intravilan


Cum trecem un teren din extravilan in intravilan?

Potrivit dispozitiilor art. 23 din Legea nr. 50/1991, republicata, privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, intravilanul localitatilor se stabileste prin Planul de Urbanism General (PUG), aprobat in conditiile legii.
Asadar, inainte de a achizitiona un teren extravilan, este indicat sa verificati PUG-ul localitatii (care se regaseste la serviciul urbanism din cadrul fiecarei primarii), intrucat este recomandabil sa achizitionati - asa cum am precizat si mai sus - un teren aflat in apropierea intravilanului si nu unul aflat la o distanta prea mare de limita intravilanului (cu cat distanta de limita intravilanului este mai mare, cu atat mai "dificile" vor fi trecerea acestuia in intravilan si aducerea utilitatilor).

Trecerea unui teren din extravilan in intravilan se face numai in baza unui Plan Urbanistic Zonal (PUZ), terenul fiind ulterior inclus in PUG. In vederea intocmirii unui PUZ, trebuie sa luati legatura cu un arhitect, pretul realizarii unui PUZ, precum si durata intocmirii acestuia variind in functie de complexitatea proiectului. Dupa intocmirea acestuia, PUZ-ul trebuie aprobat de autoritatea locala administrativa competenta (Consiliul local, judetean etc). Cat priveste termenul de intocmire si aprobare a unui PUZ, trebuie sa luati in calcul cel putin cateva luni, perioada care depinde de viteza de reactie a tuturor celor implicati in acest proces.

Scoaterea din circuitul agricol
Conform prevederilor Regulamentului din 7.09.2005 emis de Ministerul Agriculturii, Padurilor si Dezvoltarii Rurale, scoaterea unui teren cu suprafata de pana la 1 ha din circuitul agricol se aproba prin decizia directorului executiv al directiei pentru agricultura si dezvoltare rurala, pe baza avizului oficiului de cadastru si publicitate imobiliara in raza caruia se situeaza terenul.
Facem precizarea ca, anterior intrarii in vigoare a Legii nr. 247/2005, se percepea o taxa pentru scoaterea din circuitul agricol, care putea ajunge chiar pana la 400% din valoarea terenului (valoarea de achizitie a acestuia). In prezent, aceasta taxa nu se mai percepe, platindu-se numai o suma modica pentru analiza documentatiei.

Precizari de final

Prin introducerea in intravilan, pretul terenului creste de cateva ori (uneori, chiar si de 10 ori). Prin urmare, chiar si numai achizitionarea unui teren extravilan si vinderea acestuia dupa introducerea in intravilan poate reprezenta o afacere deosebit de profitabila, multi speculanti obtinand pana in prezent profituri importante din asemenea operatiuni.

Va atragem atentia ca exista aspecte legale deosebit de importante care trebuie verificate in mod obligatoriu inainte de achizitionarea unui teren extravilan. (Aceste aspecte pot privi: posibilitatea de reducere a taxei de trecere in intravilan; posibilitatea de introducere in intravilan, intrucat nu orice teren extravilan poate fi trecut in intravilan etc. Nu intram insa in detalii, in ceea ce priveste aceste aspecte, intrucat ele exced scopului prezentului studiu). Pentru a inaltura riscurile rezultate din necunoasterea acestor aspecte, va sfatuim sa apelati la un avocat.

Dictionar:

teren intravilan - defineste teritoriul arondat unei localitati, avand ca destinatie edificarea de constructii.

teren extravilan - teritoriul arondat unei localitati, dar care nu este destinat edificarii de constructii.

teren agricol(sau inclus in circuitul agricol) - teren cu destinatie agricola (care este utilizat in vederea cultivarii agricole).

teren scos din circuitul agricol - teren care nu mai este folosit pentru productia agricola.


Cum trecem un teren din extravilan in intravilan?


Sursa: Avocat Daniel Vlasceanu

Articole recomandate

4 trucuri pentru a face curatenia de iarna mai repede. Termini treburile in doar 30 de minute 4 trucuri pentru a face curatenia de iarna mai repede. Termini treburile in doar 30 de minute
Devine o adevarata joaca de copii sa faci curat cand te organizezi bine si folosesti lucrurile potrivite. Iti aratam cele mai utile trucuri pentru a termina repede curatenia. Putin timp ne mai desparte de vacanta de iarna si sarbatorile de sezon si fiecare dintre noi deja se gandeste la pregatirile
Cum fierbi ouale fara sa se sparga Cum fierbi ouale fara sa se sparga
In fiecare an, de Paste, gospodinele au aceeasi problema: cum sa fiarba ouale astfel incat niciunul sa nu se sparga si sa arate perfect. Ei bine, exista unele trucuri de la bunica pe care trebuie neaparat sa le incerci si nu vei ramane dezamagita.In primul rand, trebuie sa stii ca ouale nu se scot
Cum sa atragi norocul in viata si in dragoste cu cateva schimbari simple Cum sa atragi norocul in viata si in dragoste cu cateva schimbari simple
Cu secole in urma, chinezii puneau bazele unor principii care au valabilitate si astazi. Este vorba despre Feng Shui, ansamblul de reguli care ne ghideaza in amplasarea obiectelor in casa in asa fel incat sa atragem norocul pe toate planurile si sa indepartam energiile negative. De la bun inceput
5 lucruri care vor face din bucataria ta un loc aparte. Vei impresiona toti musafirii 5 lucruri care vor face din bucataria ta un loc aparte. Vei impresiona toti musafirii
Vrei ca toti cei care intra in bucataria ta sa fie impresionati de felul in care ai amenajat-o? Noi iti aratam cum poti face asta fara sa cheltui mai mult decat cu alegerile clasice. Este firesc sa vrei o bucatarie deosebita, in definitiv, petreci foarte mult timp in aceasta incapere din casa. Este
Rapid si ieftin. 5 trucuri ca sa-i faci pe toti sa creada ca ti-ai innoit casa Rapid si ieftin. 5 trucuri ca sa-i faci pe toti sa creada ca ti-ai innoit casa
Cu cateva trucuri de design poti da senzatia ca ti-ai innoit locuinta fara sa cheltui prea mult. Daca le pui in aplicare, vei descoperi ca toti cei care iti calca pragul vor crede ca ai renovat recent. Iata ce ai de facut: 1. Obiecte de efect, plasate strategic O casa capata personalitate datorita
Citeste despre

Acest site foloseste Cookies. Prin navigarea pe acest site, va exprimati acordul asupra folosirii cookie-urilor.
Mai multe detalii despre Cookies!

»